Lei permite atualizar valor de imóveis no Imposto de Renda com alíquota menor

Pessoas físicas poderão atualizar o valor de um imóvel pagando uma alíquota definitiva de 4% sobre a diferença (Foto: Rafael Vieira/DP Foto)

A declaração do Imposto de Renda de 2026 trará modificações significativas para os proprietários de bens no Brasil. Aprovado pela Lei Federal Nº 15.265, o Regime Especial de Atualização e Regularização Patrimonial (Rearp) permite que contribuintes atualizem o valor de mercado de imóveis e veículos adquiridos até 31 de dezembro de 2024.

O objetivo da medida é buscar uma redução da defasagem entre os valores declarados pelo contribuinte no IR e os preços de mercado. “Quando o contribuinte decide vender um imóvel cujo valor declarado está muito abaixo do preço de mercado, ele automaticamente enfrenta um ganho de capital elevado. O Rearp permite antecipar essa atualização e reduzir a carga tributária”, explica o advogado especialista em Negócios Imobiliários, Amadeu Mendonça, sócio do Tizei Mendonça Advogados Associados.

Segundo o especialista, num cenário hipotético de um imóvel comprado por R$ 500 mil e valorizado para R$ 1 milhão, o imposto padrão na venda seria de aproximadamente R$ 75 mil (15% sobre o ganho). Na nova lei, o custo cairia drasticamente, pois o proprietário pagaria 4% sobre a valorização de R$ 500 mil, totalizando R$ 20 mil em tributos. “No futuro, caso o bem seja vendido por R$ 1,2 milhão, o imposto sobre ganho de capital incidirá apenas sobre os R$ 200 mil excedentes ao valor já atualizado e não mais sobre o lucro total desde a aquisição original”, explica.

Atualmente, o contribuinte deve manter o valor do bem na declaração pelo custo original de aquisição, independentemente da valorização de mercado ou da inflação acumulada. A tributação ocorre na venda, variando de 15% a 22,5% sobre a diferença entre o valor de compra e o de venda. Com o novo regime, pessoas físicas poderão atualizar esse valor pagando uma alíquota de 4% sobre a diferença.

Para pessoas jurídicas, as taxas combinadas de IRPJ e CSLL somam 8%, contra os cerca de 34% cobrados no modelo tradicional cobrados no modelo tradicional para empresas que não são do ramo imobiliário.

Carência para venda deve ser observada
Entretanto, a adesão ao programa exige cautela e planejamento estratégico. A legislação impõe uma condição restritiva para a validação do benefício: o contribuinte não pode vender o imóvel atualizado em um prazo inferior a cinco anos. Para veículos, a carência é de dois anos. Se a alienação ocorrer antes desse período, o benefício é anulado e o vendedor deverá arcar com a tributação integral do ganho de capital, conforme a regra antiga.

“A norma visa impedir a especulação de curto prazo. A regra atual proíbe a atualização anual baseada em índices inflacionários justamente para tributar o ganho real no momento da venda. Portanto, o Rearp serve especificamente para quem pretende manter o bem em sua carteira patrimonial”, enfatiza Amadeu. O especialista ainda exemplifica que para quem vislumbra vender o bem nos próximos três anos, a antecipação do imposto não é vantajosa financeiramente.

Balanço patrimonial
Para o setor corporativo, a medida traz implicações que vão além da economia tributária. Empresas que não possuem a compra e venda de imóveis em seu objeto social podem se beneficiar significativamente. Além da redução da alíquota sobre o ganho de capital de 34% para 8%, a atualização permite robustecer o balanço patrimonial.

"Ao atualizar o valor dos ativos imobilizados, a empresa aumenta seu patrimônio líquido. Isso pode facilitar a obtenção de crédito bancário, melhorar a avaliação do negócio em casos de fusões ou aquisições e oferecer garantias mais sólidas ao mercado', destaca o especialista.

Além da atualização, a lei também abre prazo para a regularização de bens lícitos não declarados, situados no Brasil ou no exterior, mediante pagamento de 15% de imposto e multa, extinguindo a punibilidade fiscal sobre essas omissões passadas.