Entenda a PPP Morar no Centro, projeto de concessão da prefeitura para locação e habitação social no Centro do Recife

A Prefeitura do Recife irá conceder a administração de seis imóveis do Centro do Recife à iniciativa privada por 25 anos. Intitulada Morar no Centro, a parceria público-privada (PPP) tem o objetivo de promover locação e habitação social na área, através da combinação entre a construção de novos edifícios com o retrofit (restauração e adaptação) de estruturas já existentes.

De acordo com a gestão municipal, a iniciativa garantirá a entrega de 1.128 unidades habitacionais, das quais 56% serão direcionadas para locação social, com aluguéis a partir de R$ 210. A proposta é a de que o valor da locação seja estabelecido de modo a comprometer, no máximo, de 15% a 25% da renda familiar dos locatários.

Segundo o projeto, a iniciativa é voltada pessoas com renda familiar de até R$ 4.942,00 (de 1 a 3,5 salários-mínimos, data-base 2024), moradoras do Recife há pelo menos 2 anos e que ainda não tenham sido contempladas em programas de aquisição de imóveis.

Terão prioridade chefes de família idosos, famílias lideradas por mulheres, famílias monoparentais, pessoas que moram em áreas de risco, mulheres e pessoas LGBTQUIAP+ em situação de violência, pessoas com deficiência ou alta dependência e famílias que morem ou trabalhem no centro.

Os imóveis virão com mobília básica, além de fogão, geladeira e chuveiro. A maioria das unidades (66%) terá dois dormitórios, 19% contarão com um dormitório, apenas 3% oferecerão três dormitórios e outras 13% serão executadas no formato estúdio.

Dois empreendimentos da iniciativa serão direcionados para vendas enquadradas no Programa Minha Casa, Minha Vida. “Esta frente funciona como um suporte financeiro para o equilíbrio do contrato, atraindo capital privado para a operação”, justifica a prefeitura, na apresentação da iniciativa.

A maior parte da receita da concessionária, contudo, será paga pelo poder público. De acordo com o modelo econômico da PPP, 70% do faturamento da empresa será oriundo de contraprestações da prefeitura, que ultrapassarão o montante de R$ 664 milhões em 25 anos.

A previsão é a de que a receita da alienação dos imóveis responda por 14% do faturamento mensal, também composto pelo lucro com aluguéis da locação social (12%) e pelos ganhos com as fachadas ativas (4%), ou seja, o uso comercial dos prédios.

Além disso, a concessionária irá dispor de diversas linhas de financiamento, a exemplo de incentivos tributários via lei do Recentro, com redução do ISS de 5% para 2%, além de isenção de taxas urbanísticas, IPTU e ITBI.

À prefeitura também caberá arcar com eventuais prejuízos caso a taxa de vacância dos imóveis supere 5%. Por outro lado, a empresa ficará responsável pela manutenção predial integral, limpeza, oferta de conectividade Wi-Fi e pelo Trabalho Técnico Social (TTS), que visa o acompanhamento e desenvolvimento comunitário das famílias residentes.

A iniciativa tem sido celebrada pelo Ministério das Cidades como o primeiro modelo de locação social do país voltado para famílias de baixa renda em áreas bem localizadas.

“A locação social passa a atuar de forma complementar ao MCMV tradicional e ao Reforma Casa Brasil, mirando especialmente o problema do ônus excessivo com aluguel, um dos componentes do déficit habitacional brasileiro”, diz a instituição.

Imóveis

O projeto inclui imóveis localizados nos bairros de Santo Antônio, São José, Boa Vista e Cabanga. Para cada um deles, a PPP exige contrapartidas específicas. Confira:

Pátio 304 (Santo Antônio): Requalificação de prédio para 89 unidades de locação social e obrigatoriedade de implantação de uma creche no pavimento térreo.

Dantas Barreto (São José): Intervenção mista (retrofit e nova construção) com 76 unidades de locação social.

Riachuelo-Saudade (Boa Vista): Construção em terrenos vazios para 88 unidades de locação social.

Cabanga (Norte e Sul): O setor Norte terá 384 unidades para locação social. O setor Sul, voltado à venda (387 unidades), inclui o encargo de construir a sede da Orquestra Criança Cidadã.

Siqueira Campos 259 (Santo Antônio): Reforma de edifício para 104 unidades destinadas à venda.

Leilão

Procurado pelo Diario de Pernambuco, o Tribunal de Contas do Estado de Pernambuco (TCE-PE) confirmou que já analisou e aprovou a documentação relativa à fase de planejamento da licitação, sendo a próxima etapa do processo a divulgação do edital pela prefeitura.

O leilão da PPP acontecerá no dia 26 de maio de 2026, na sede da Bolsa de Valores Brasileira, em São Paulo.

O critério de julgamento será o de menor valor de Contraprestação Pecuniária Mensal (CPM) a ser paga pela prefeitura à concessionária, respeitando o teto de aproximadamente R$ 2,45 milhões mensais.

Na prática, isso significa que vencerá a licitação a empresa que aceitar receber o menor valor da prefeitura para executar as iniciativas planejadas.

Avaliação

Para o presidente do Conselho de Arquitetura e Urbanismo de Pernambuco (CAU-PE), Roberto Salomão, a proposta estruturada pela prefeitura representa uma iniciativa importante para a cidade, mas exigirá uma gestão “muito cuidadosa para evitar alguns riscos estruturais”.

Por meio de nota enviada à reportagem, Salomão também pontuou que a PPP traz uma nova perspectiva para a política habitacional ao integrar produção, operação e gestão em um único arranjo contratual.

Em sua avaliação, o prazo de 25 anos garante estabilidade e continuidade para a execução do programa, enquanto a inclusão da locação social amplia o escopo das políticas habitacionais de maneira “mais inclusiva”.

“Um dos principais desafios será garantir que a função social do projeto prevaleça sobre a lógica imobiliária, uma vez que a parte destinada ao mercado popular pode acabar recebendo maior atenção devido à sua viabilidade econômica”, frisou Salomão.

O presidente do CAU-PE também disse que projetos de locação social “tendem a fracassar” quando exigem perfis muito rígidos, excluindo parte do público-alvo real.

“É fundamental que os critérios de acesso às unidades habitacionais sejam inclusivos e não afastem a população mais vulnerável, especialmente aqueles com renda informal”, acrescentou.

Salomão ainda demonstrou preocupação com a gestão da inadimplência e vacância das unidades habitacionais, “que, em projetos de locação social, não são exceções, mas sim desafios estruturais”.

“O modelo precisa de políticas públicas de apoio e mediação para garantir que o equilíbrio do programa não seja comprometido ao longo do tempo”, completou.

Prefeitura

Questionado pela reportagem, o secretário de Desenvolvimento Urbano e Licenciamento do Recife, Felipe Matos, disse que, do ponto de vista financeiro, “estudos técnicos indicam que a PPP é mais eficiente do que a execução feita diretamente pelo poder público quando se considera todo o ciclo do projeto — construção, gestão, manutenção e operação por 25 anos”.

Matos ressaltou que a PPP não substitui políticas tradicionais de habitação, mas introduz um modelo novo no Brasil de enfrentamento ao déficit habitacional a partir da locação social em larga escala, em região central, com gestão profissional e com garantia de qualidade ao longo do tempo.

“O projeto de PPP gera uma economia estimada em R$ 15,56 milhões aos cofres municipais em comparação a obras e serviços com o mesmo padrão de qualidade contratados pela via tradicional. O projeto foi estruturado para manter as unidades ocupadas e atrativas ao longo do tempo”, afirmou o secretário.

Matos reforçou que a iniciativa é voltada para famílias com renda entre 1 e 3,5 salários-mínimos, que cumpram com uma série de requisitos, já citados pela matéria.

De acordo com a prefeitura, o déficit habitacional no Recife caiu de 71 mil para 54 mil entre os anos de 2017 e 2022.

“É fundamental ressaltar que o dado não se refere apenas à falta de moradia, e sim a um conjunto de outros critérios como precariedade, coabitação e, principalmente, ônus excessivo com o aluguel. Esse último índice se refere às pessoas que gastam 30% ou mais da renda com aluguel e equivale a mais de 46 mil habitações na cidade”, conclui o secretário.